Prever o quebrar

Esteban, un empresario acostumbrado a administrar bares populares, acaba de comprar su primera gasolinera. Es una gasolinera muy vieja, que ha estado en el mismo lugar desde hace varias décadas, incluso antes de que algunos de nosotros naciéramos. Esteban se vio entonces en la necesidad de remodelarla y para ello debió solicitar un préstamo.

En su primera semana de operación, mientras realizaba los trámites para el préstamo, Esteban recibió una visita del Ministerio de Ambiente y Energía (MINAE). Los funcionarios le indicaron que debían tomar muestras de agua de la fosa para verificar que su preciada gasolinera no estuviera contaminada. Para su desdicha, encontraron altas cantidades de hidrocarburos fuera de los tanques de almacenamiento.

Los funcionarios del MINAE le indicaron que debía realizar más estudios para determinar el impacto y alcance de las fugas. Esteban debió utilizar todo el dinero del préstamo, y más, para pagar los estudios y la posterior remediación de la contaminación.

Al igual que muchísimos empresarios, que no realizaron un estudio preliminar de los sitios que deseaban adquirir, Esteban ha tenido que pagar grandes sumas de dinero para remediar una contaminación que no ha causado.

Estos estudios preliminares, que los expertos llaman Due Diligence, pueden ser aplicados tanto en la compra como en la venta de un sitio. Los Due Diligence constan de tres fases: un estudio cualitativo, uno cuantitativo y la remediación. Cada fase depende de la anterior, por lo que no siempre es necesario realizar las tres.

El análisis cualitativo, también llamado Fase I, requiere de una visita de campo exhaustiva por parte de expertos, además de la revisión de información, fotografías y datos históricos. En esta fase, los consultores se dedican a encontrar posibles fuentes existentes o históricas que pudieran provocar contaminación en el suelo o en el agua subterránea.

Como esta fase es cualitativa, es muy importante que quien la realice tenga conocimientos previos de cómo realizar los estudios y del tipo de industria que debe evaluarse. En esta fase no es posible asegurar si hay o no contaminación, pero se pueden determinar los lugares que pudieron haber sido afectados.

En caso de que los expertos hayan detectado posibles focos de contaminación, será necesario continuar con la fase cuantitativa, la Fase II. En esta fase se perforan pozos que permiten tomar muestras de suelo y agua subterránea para analizarlas y determinar si existen concentraciones de contaminantes. La ubicación, cantidad y profundidad de esos pozos estarán directamente relacionados con los hallazgos de la primera fase.

Por último, si en la segunda fase se detectan concentraciones significativas de contaminantes, ya sea en el suelo o en el agua subterránea, será necesario llevar a cabo la fase de remediación. Esta fase dependerá del tipo y cantidad de contaminantes encontrados, así como del tipo de suelo afectado o el uso del agua subterránea. La técnica de remediación más utilizada en Costa Rica es la biorremediación; sin embargo, no siempre puede ser utilizada debido al tipo de suelo o de contaminante.

La próxima vez que necesite comprar o vender un terreno, recuerde realizar el proceso de Due Diligence con un equipo de profesionales que cuente con amplia experiencia en el campo. Evite repetir la historia de Esteban.